Tipps zur Vermietung und was Mieter wirklich wollen
Andrew Teixeira, Abteilungsleiter Bereich Vermietung von OTTO STÖBEN IMMOBILIEN ( OTTO STÖBEN ist ein Unternehmen mit langjähriger Erfahrung im Immobilien-Management und acht Büros in Schleswig-Holstein).hat hierzu Untersuchungen durchgeführt, die durchaus auch auf den Immobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet übertragbar sind und decken sich mit meinen eigenen langjährigen Erfahrungen als Vermieter und Gutachter für Immobilienbewertung. Im Rahmen der Immobilienbewertung sehe ich ständig vermietete Wohnungen, kenne deren Preise und deren Ausstattung. Aus Gesprächen mit Vermietern und Hausverwaltungen kann ich daher die Anforderungen bestätigen.
Um als Vermieter sicherzustellen, dass eine Wohnung dauerhaft, ohne zwischenzeitliche Leerstände und zur marktüblichen Miete vermietet wird sind gewisse Vorüberlegungen hilfreich.
Bevor Sie Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen, um die Immobilie aufzuwerten, sollten Sie sich daher erkundigen, was zur Zeit tatsächlich gefragt ist. Was erwarten Mieter von einer Wohnung, worauf legen sie besonderen Wert und worauf sind sie bereit zu verzichten?
Thema Renovierung:
Hier gilt: Eine Bereitschaft zur Renovierung in Eigenleistung ist vorhanden.
Während Mieter mit wenig Einkommen sich auch mit unrenovierten Wohnungen zufrieden geben, ist dies bei den Besserverdienenden anders. Sie sind meist beruflich stark eingespannt und haben entweder keine Zeit selbst zu renovieren oder sind einfach nicht bereit dazu. Ein unrenovierter Zustand einer Wohnung ist daher oft ein Ablehnungsgrund.
Generell ist ein Rückgang in der Bereitschaft zur Erledigung sogar einfachster handwerklicher Tätigkeiten zu beobachten. Die Frage "Wird hier noch was gemacht?" gehört zum Standardrepertoire bei jeder Wohnungsbesichtigung. Selbst junge Menschen, die eine Studenten-WG suchen, tun sich mit dem Thema Renovierung schwer. OTTO STÖBEN IMMOBILIEN empfiehlt Vermietern daher, ihre Wohnungen in renoviertem Zustand anzubieten.
Dies gilt in erster Linie für Wohnungsmärkte die nicht angespannt sind, also Wohnungen im ländlichen Raum. In Ballungszentren mit hoher Nachfrage sieht es etwas besser aus, allerdings nehmen auch hier angesichts der hohen Mieten die Ansprüche bei den Mietern deutlich zu.
Lage im Haus:
Was die Lage im Haus betrifft ist die erste und zweite Etage eindeutig am beliebtesten. Das Erdgeschoss wird nur dann gerne genommen, wenn ein Garten oder eine Terrasse vorhanden ist. Erfahrungsgemäß wollen weibliche Mieter allerdings oft nicht im Erdgeschoss wohnen.
Ab der 3. Etage ist meist ein Fahrstuhl erwünscht. Ab der 4. Etage (vor allem, wenn kein Fahrstuhl vorhanden ist) hat man es erfahrungsgemäß mit etwas anspruchsloseren, meist jüngeren Mietern zu tun. Hier ist eine hohe Fluktuationsrate zu erkennen. Die Miete fällt oftmals entsprechend geringer aus.
Ausstattung:
Wohnungen ohne Balkon und jeglichen Bezug nach außen sind schwerer zu vermieten. Ein Balkon trägt wesentlich zum Gesamtwohlbefinden bei und ist oft ausschlaggebend für die Entscheidung des Mieters eine Wohnung anzumieten.
Erfahrungsgemäß sind es generell die genügsameren Mieter, die auf Balkone verzichten. Die Miethöhe ist hier aber entsprechend geringer. Im ländlichen Bereich wird ein Bezug nach außen in der Regel vorausgesetzt.
Was die Energiewerte einer Wohnung betrifft, so sind Mietsuchende oft mit Halbwissen aus dem Internet ausgestattet bezüglich der Heizungsart, den Fenstern, der Dämmung, den Werten im Energieausweis und Ähnlichem. Wird man hier mit illusorischen Fragen konfrontiert, reicht oft ein deutlicher Hinweis auf die tatsächlichen Wärmekosten der Wohnung. Ein Energieausweis mit einem Pfeil im gelb-grünen Bereich schafft zusätzliche Entspannung.
Anfangsinvestitionen von Seiten des Mieters, wie zum Beispiel in eine Einbauküche, sind kaum durchsetzbar. Grund hierfür mag sein, dass die Mieter heutzutage flexibel auf den Arbeitsmarkt reagieren müssen und die Zukunft aufgrund befristeter Arbeitsverträge und Ähnlichem mittelfristig kaum planbar ist. Wohnungen ohne Einbauküche sind somit schwerer vermietbar, insbesondere gilt dies für kleinere Wohnungen die oft gerne von Studenten und Berufseinsteiger angemietet werden. Eine einfache Einbauküche in einem zeitlosen Küchendesign mit Ceranherd, Platz für eine Kühl-Gefrierkombi und eine Anschlussmöglichkeit für eine Geschirrspülmaschine und/oder Waschmaschine reicht aus. Mehr muss ein Eigentümer nicht in die Küche investieren, um die Wohnung besser und schneller vermieten zu können. Allerdings stellt eine attraktive Küche mit Vollausstattung wie Geschirrspüler durchaus einen Anreiz dar und macht die Vermietung einfacher.
Nicht nur ein WC auf halber Treppe (auch das gibt es immer noch wenn auch nur noch selten), auch ein innenliegendes Bad ist oft ein Ablehnungsgrund für den potentiellen Mieter.
Ein gepflegtes - oder besser noch modernes - Badezimmer, zumindest in neutralen weißen Farben erhöht hingegen die Vermietbarkeit deutlich. Ein modernes Dusch- oder Wannenbad kann sogar andere Negativ-Merkmale wie zum Beispiel einen fehlenden Balkon ausgleichen. Zusammen mit einer modernen Einbauküche lässt sich die Mieteinnahme erhöhen.
Erfahrungsgemäß haben 35 % aller Mietsuchenden ein Haustier, zumeist einen Hund oder eine Katze. Ist eine Haustierhaltung in der Mietwohnung nicht erwünscht, verringert sich das Mieterangebot entsprechend. Bei Wohnungen mit geringer Nachfrage empfiehlt es sich, diesbezüglich flexibel zu sein. Integrieren Sie den Hinweis "nach Vereinbarung" in Ihr Wohnungsangebot. So kommen Sie mit dem Interessenten ins Gespräch und erfahren beispielsweise, ob Sie einen verantwortungsvollen Tierhalter vor sich haben und ob das Haustier den ganzen Tag allein in der Wohnung ist.
Im ländlichen Bereich ist der Ausschluss einer Haustierhaltung nur schwer durchsetzbar. Hier haben ca. 40-50 % der potentiellen Mieter Haustiere bei wesentlich geringerer Nachfrage insgesamt.
Keller- oder Bodenabstellraum werden von den Mietern als vorhandene Nebenflächen erwartet, ebenso ein gemeinschaftlicher Fahrradkeller. In der Stadt ist ein PKW-Stellplatz ein besonderes Bonbon, dafür zahlt der Mieter auch gerne 50 € oder mehr.
Im ländlichen Bereich wird eine Stellmöglichkeit für den PKW vorausgesetzt so dass hierfür meist zumindest für einen Außenstellplatz kein Mehrpreis verlangt werden kann.
Internet gehört inzwischen zur Grundvoraussetzung. Oft weiß ein Eigentümer nicht, ob und mit welcher Leistung das Internet in der Immobilie verfügbar ist. Besonders im ländlichen Bereich ist vorab die Internetverfügbarkeit zu prüfen!
Was die Kaution betrifft, werden erfahrungsgemäß zwei Nettokaltmieten im ländlichen Raum gut akzeptiert. Gesetzlich ist die Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt und lässt sich bei einem angespannten Mietermarkt auch in der Regel durchsetzen. Es gibt mittlerweile verschiedene Kautionsmodelle. Nach wie vor empfiehlt OTTO STÖBEN IMMOBILIEN Vermietern die Barkaution als die sicherste Alternative wobei allerdings auch Bürgschaften von Versicherungen stark im Kommen sind.
