Kontinuierlich fallende Baufertigstellungszahlen, die Streichung der Eigenheimzulage, das Wohnungsabrissprogramm und die Verknappung von Wohnraum durch steigende Einwohnerzahlen in bestimmten städtischen Gebieten beeinflussen Objektpreise und Mieten am deutschen Immobilienmarkt stark. Auch der demografische Wandel und die damit verbundene Veränderung der Bevölkerungsstruktur werden sich deutlich auswirken.
Mit Hilfe der Trendstudie 21 - Immobiliendienstleistungen sollen die maßgeblichen Entwicklungen des Immobilienmarktes identifiziert werden. Die Trendstudie 21 - Immobiliendienstleistungen wurde vom CRES-Center for Real Estate Studies der Steinbeis Hochschule Berlin unter der Leitung von Prof. Dr. Lister und Prof. Dr. Kring durchgeführt. Insgesamt haben 1080 Personen an der Studie teilgenommen. Davon waren rund 73 Prozent der Personen in ihrer Haupttätigkeit Makler, 21 Prozent Verwalter und 24 Prozent Sachverständige. Der Großteil der Befragten (61 Prozent) ist Inhaber eines Immobilienunternehmens.
Generelle Trends
Die Trendstudie bestätigt, dass die Marktakteure sehr zuversichtlich in die Zukunft blicken. Die Teilnehmer der Studie gehen von einem weiter anhaltenden Wirtschaftswachstum aus. Über 62 Prozent glauben, dass die Wirtschaft in den nächsten fünf Jahren wachsen beziehungsweise sogar stark wachsen wird. Interessant ist diese hohe Zustimmungsquote angesichts der aktuellen Probleme im Eure-Raum, denn womöglich wird die Griechenlandkrise dazu führen, dass ein so positives Wirtschaftswachstum nicht erreicht werden kann. Noch deutlicher ist die allerdings wenig überraschende Zustimmung bei Inflation und Zinsanstieg. 86,6 Prozent meinen, dass die Zinsen steigen werden und 80,2 Prozent glauben, dass die Inflation steigen beziehungsweise stark steigen wird.
Neben allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen wurden auch die großen immobilienwirtschaftlichen Trends z. B. hinsichtlich der Energieeffizienz untersucht. So wird durch das kürzlich von der Bundesregierung verabschiedete Energiekonzept deutlich, dass kein Weg an einer energieeffizienten und umweltfreundlichen Zukunft vorbeiführt. Handeln ist auch dringend erforderlich: Lag der Preis für ein Barrel Rohöl im Jahre 2002 noch bei rund 25 Dollar, sind es im Juni 2011 bereits 110 Dollar. Innerhalb weniger Jahre hat sich der Preis also mehr als vervierfacht. Dadurch verteuert sich auch der Betrieb von Immobilien, der 40 Prozent des nationalen Primärenergieverbrauchs verursacht. Durch die Einführung der Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden wurde eine gesetzliche Grundlage für die Errichtung von Energie einsparenden Gebäuden geschaffen. Von den derzeit rund 40 Millionen existierenden Wohnungen sind über 29 Millionen, das heißt 75 Prozent, vor Einführung des Gesetzes errichtet worden. Viele dieser Wohnungen verfügen nicht über einen ausreichenden Energiestandard, sind energetisch höchst ineffizient und werden an Marktgängigkeit, wenn die Energiepreise weiter steigen, d.h. der Immobilienwert wird sinken.
Die hohe Bedeutung energetisch sanierter Immobilien wird von den Teilnehmern der Trendstudie bestätigt. 86,9 Prozent meinen, dass solche Immobilien die Angebotsseite bestimmen werden.
Auch auf der Nachfrageseite wird nach Meinung von 87,2 Prozent der Befragten in Zukunft energetisch sanierten Immobilien der Vorrang eingeräumt werden.
Auch die Veränderungen der Bevölkerungsstrukturen werden die Immobilienbranche und deren Immobilienwerte in Zukunft stark beeinflussen. Auf der einen Seite schrumpft die deutsche Bevölkerung seit Jahren. Selbst vorsichtige Prognosen sagen einen Bevölkerungsrückgang um mindestens ein Viertel in den nächsten 50 Jahren voraus. Auf der anderen Seite wird sich die Immobilienbranche auch einer alternden Bevölkerung stellen müssen. So sehen es auch die Teilnehmer der Studie. 89,5 Prozent glauben, dass die Nachfrager in Zukunft verstärkt altersgerechte Immobilien bevorzugen werden. Auf der Angebotsseite sieht es nicht anders aus: 86,8 Prozent erklären, dass altersgerechte Immobilien ebenfalls im Fokus des zukünftigen Angebots stehen werden. Immobilien bleiben also nur marktgängig, wenn sie barrierefrei oder zumindest barrierearm sind.
Welche zukünftigen Trends werden die Nachfrage bei Immobilien bestimmen?
Zwei Drittel der Befragten gaben an, dass der Einfluss eines stärker steigenden Mietniveaus auf die Bildung von Wohneigentum zunehmen beziehungsweise sogar stark zunehmen wird.
Hintergrund dieser These ist das Miet-/Kaufpreisverhältnis:
Wenn Wohnungsmieten kontinuierlich ansteigen, verschlechtert sich aus Mietersicht das Verhältnis von Mietkosten zu den Kosten für Wohneigentum, sodass Wohneigentum attraktiver wird. Wenn sich aber die Kaufpreise proportional zu den Mieten erhöhen würden, wäre der Wechsel vom Wohnen zu Miete zum Wohnen im Eigentum keine naheliegende Option. Derzeit ist ein Preisanstieg auf beiden Seiten zu beobachten, so dass ein unmittelbarer Einfluss steigender Mieten auf steigende Eigentumsquoten nicht nachweisbar ist.
Mit dem Einsatz beziehungsweise mit der Streichung staatlicher Anreizprogramme zur Bildung von Wohneigentum (zum Beispiel Wegfall der Eigenheimzulage, Einführung des "Bau-Riesters", KfW-Wohneigentumsprogramme) wird die Erschwinglichkeit von Immobilien und so die Wohneigentumsquote gesteuert. Mehr als die Hälfte der befragten Marktakteure glauben, dass der Einfluss dieser staatlichen Instrumente in Zukunft noch wachsen wird.
Zudem ist die Zinsentwicklung bei der Entscheidung für oder gegen Wohneigentum maßgeblich, wobei die Bedeutung dieses Aspektes noch zunehmen wird, wie mehr als 75 Prozent derjenigen, die an der Trendstudie 21 teilgenommen haben, meinen. In den letzten Jahren fielen die Zinsen kontinuierlich. 1995 wurden bei einer Zinsbindungsdauer von zehn Jahren rund neun Prozent Bauzinsen verlangt. Im Jahre 2006 betrugen die Zinsen nur noch sechs Prozent, im Jahresdurchschnitt 2011 erheben die Banken zwischen 3,6 Prozent und vier Prozent Kreditzinsen.
Viele Marktbeobachter sehen deshalb nun den passenden Zeitpunkt gekommen, eine Immobilie zu erwerben, da sie zukünftig einen Zinsanstieg befürchten und deshalb empfehlen, sich die heute günstigen Kreditkonditionen zu sichern.
Der IVD (Immobilienverband Deutschland) hat mit dem vom CRES entwickelten Erschwinglichkeitsindex verdeutlicht, wie die Erschwinglichkeit von Immobilien von Preis- und Einkommensentwicklungen und Zinsveränderungen abhängt. Der Index zeigt, dass die Erschwinglichkeit von Immobilien und die damit verbundene Fähigkeit zum Kauf von Immobilien noch nie so hoch waren wie heute. Angesichts der prognostizierten und teilweise schon beobachteten Zins- und Preiserhöhungen ist zu befürchten, dass die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in den nächsten Jahren eher wieder zurückgehen wird.
Die Befragten der Trendstudie räumen der Zins- und Einkommensentwicklung den stärksten Einfluss auf die zukünftige Bildung von Wohneigentum ein. Mit 71,2 Prozent folgt unmittelbar die Pflicht zur energetischen Sanierung, die die Bildung von Wohneigentum nachhaltig prägen wird. Potenzielle Käufer von Immobilien müssen zusätzliche Kosten für die energetische Sanierung befürchten beziehungsweise Verkäufer müssen mit Preisabschlägen und damit sinkenden Marktwerten für Objekte rechnen, die energetisch nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Neben allgemeinen Entwicklungen wurden auch berufsspezifische Besonderheiten untersucht. Dabei wurde zwischen Maklern, Verwaltern und Immobiliensachverständigen differenziert.
Makler
Hinsichtlich der Makler wurde analysiert, wie diese die Entwicklung solcher Faktoren wie Ertragspotenziale, Kundenakquise oder auch Kostenentwicklungen bewerten. Darüber hinaus war auch von Interesse, welche Kostentreiber die Maklerunternehmen zukünftig beeinflussen werden, wie Kunden- und Verbrauchervertrauen (zurück-) gewonnen werden.
Einige ausgesuchte Ergebnisse sollen nachfolgend präsentiert werden.
Um auf dem Markt überleben zu können, müssen Ertragspotenziale ausgeschöpft und neue Einnahmequellen erschlossen werden. Wenn die Immobilie als Anlageobjekt zukünftig weiter an Bedeutung gewinnt und die für den Maklerberuf niedrigen gesetzlichen Einstiegsbarrieren bestehen bleiben, wird sich die Konkurrenz beziehungsweise die Wettbewerbssituation für Makler in allen Regionen weiter verschärfen.
Ein Anteil von 81,8 Prozent der befragten Makler gibt an, dass die Vermittlung von Wohnimmobilienkaufverträgen auch in Zukunft eine große Bedeutung für den Erfolg ihres Unternehmens haben wird. Dies gilt auch für die Vermittlung von Mietverträgen mit einer Zustimmungsquote von 48,2 Prozent.
Die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage steigt seit geraumer Zeit stark an - ein Trend, der vermutlich weiter anhalten wird. So gibt es vor allem in großen Städten eine erhebliche Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Allerdings betrachten nur 38,7 Prozent beziehungsweise 33,2 Prozent der befragten Makler in der Vermittlung von Kapitalanlageimmobilien beziehungsweise Zinshäusern als wichtige bis sehr wichtige Ertragsquelle, was auch an dem gegenwärtig geringen Angebot an Anlageobjekten liegen könnte.
Nur wenige Makler planen, ihr Angebot in Richtung Immobilienverwaltung (23,3 Prozent) und Immobilienbewertung (34,8 Prozent) zu diversifizieren. Dabei wäre es doch denkbar, ein Mehrfamilienhaus zu vermitteln und sich gleichzeitig um die Verwaltung des Objektes zu bewerben. Damit würde man den Kunden und das Objekt direkt an sich binden. Diese Chance wird entweder nicht erkannt oder nicht als Erfolg versprechende Strategie verstanden. Vielleicht haben manche Makler die Befürchtung, die beim Verkauf prognostizierten positiven Entwicklungen der Immobilie später im Rahmen der Verwaltung nicht erzielen zu können.
Die "Trendstudie 21" zeigt auch, dass Ertragspotenzialen durch spezialisierte Dienstleistungen wenig Bedeutung beigemessen wird. So umfasst beispielsweise das Corporate Real Estate Management die immobilienwirtschaftliche Beratung von Unternehmen. Vor allem viele mittelständische Unternehmen haben oft nicht das Know-how, ihre intern verwalteten lmmobilienbestände optimal zu bewirtschaften.
Hier könnte der Makler zum Beispiel durch die Senkung der immobilienbedingten Betriebsaufwendungen oder durch angemessene Werterhaltungsstrategien neue Erfolgspotenziale erschließen. Durch Standortzusammenlegungen können freie Flächen für die Vermarktung entstehen. Makler könnten neben der Standortberatung auch Analysen bezüglich der Mitarbeiterfluktuation, die aus der Standortverlegung resultiert, erstellen.
Verwalter
Als weitere Berufsgruppe wurden Verwalter befragt. Mehr als zwei Drittel der befragten Verwalter gab an, dass die Vermittlung von Immobilien in Zukunft für den Erfolg des Verwalterunternehmens am bedeutungsvollsten sein wird. Dass sich Verwalter auch verstärkt um die Vermittlung von Immobilien bemühen und damit Maklerjobs übernehmen wollen, ist nicht verwunderlich, da die Vermittlung eines Objektes eine im Vergleich zur monatlichen Verwaltervergütung, große finanzielle Mittel in die Kassen spült. Der Betriebsvergleich, den der IVD jährlich unter seinen Mitgliedern durchführt, trug eine interessante Aussage zutage. In 2008 haben IVD Verwalter im Durchschnitt neun Prozent ihrer Umsätze durch die Vermittlung von Immobilien generiert, in 2009 sank der Anteil des Vermittlungsumsatzes am Gesamtumsatz auf 8 Prozent. Trotz des Rückganges geht die große Mehrheit der Verwalter davon aus, dass die Vermittlung von Immobilien in Zukunft eine bedeutende Ertragsquelle darstellen wird. Dies lässt sich sicherlich mit der derzeit positiven Lage auf den Immobilienmärkten erklären.
41,5 Prozent der Befragten messen der Mietverwaltung eine große Rolle für den zukünftigen Erfolg zu. Hier zeigt sich ein deutlicher Unterschied zu der relativ geringen Zustimmung zu WEG-Verwaltung (29,9 Prozent) und Verwaltung von Sondereigentum (18,6 Prozent) ist damit zu erklären. Gleiches gilt für die Verwaltung von Gewerbeeinheiten oder Garagen. Nur 23,7 Prozent der Befragten glauben, dass in Zukunft damit Geld zu verdienen sein wird.
Sachverständige-Immobiliengutachter
In der Trendstudie 21-Immobilien-Dienstleistungen wurden schließlich auch rund 450 Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung nach den Entwicklungen in der Immobilienbewertung befragt. Die Mehrheit der Sachverständigen ist sich einig, dass in Zukunft die Marktwerteinschätzung von Immobilien für sie wichtig sein wird. Rund 71 Prozent meinen, in Zukunft in diesem Bereich intensiver tätig zu werden. Damit gehen die Immobiliensachverständigen einen ähnlichen Weg wie Verwalter, die zukünftig auch öfter Maklerjobs übernehmen wollen. Damit werden sich Makler in Zukunft wahrscheinlich auf eine breitere Konkurrenz durch Sachverständige und Verwalter einstellen müssen. Bedeutungsvoll für Immobiliensachverständige bleiben auch in Zukunft die Erstellung von Immobiliengutachten bei Erbschaftsangelegenheiten (50,7 Prozent) oder Verkehrswertgutachten (56,9 Prozent). Dies ist nichtverwunderlich, da diese Bereiche die Haupteinnahmequellen von vielen Gutachtern darstellen. Eine relativ geringe Bedeutung werden Mietwertgutachten (22,5 Prozent) und Immobiliengutachten im Auftrag von Gerichten (30,1 Prozent) beigemessen.
Mit 51 Prozent Zustimmung glaubt die Mehrheit der befragten Sachverständigen, dass die Unabhängigkeit des Immobiliensachverständigen von den Gegebenheiten des Marktes einen wesentlichen Einfluss für die Immobilienbewertung haben wird. Sachverständige verstehen sich als einzige neutrale Instanz, die die Bewertung von Immobilien durchführen und bleiben damit von äußeren Einflüssen unberührt.
In der Immobilienbranche wird die Forderung nach einer Professionalisierung der Gutachterausschüsse immer deutlicher. Die Datenauswertungen, die von den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer enormen Datenbasis vorgenommen werden, unterstützen die Arbeit der Immobiliensachverständigen. Dazu gehören Daten wie Vervielfältiger, Liegenschaftszinssätze oder Kaufpreise. Marktbeobachter profitieren ebenfalls von der Professionalisierung der Gutachterausschüsse, in dem sie auf eine belastbare Datenbasis zurückgreifen. Dadurch wird eine verlässlichere Marktanalyse gewährleistet, die den Sachverständigen im Rahmen der Immobilienbewertung zugute kommt und ihr Wissen fundiert.
Die vorhandene Datenbasis wird aber oftmals in vielen Gutachterausschüssen nur ungenügend verarbeitet bzw. die Auswertungen sind heterogen (bsp. unterschiedliche Definitionen und Klassierungen). Das kann zu Problemen bei der Interpretation der Daten führen. Des weiteren schränkt die Heterogenität der Datenauswertungen die Markteinschätzungen in bestimmten Bereichen ein. Dies wiederum trägt nicht unbedingt zur Erhöhung der Transparenz des Immobilienmarktes bei. Dass das Problem besteht, haben viele Gutachterausschüsse schon erkannt. Aus diesem Grund wurden Obere Gutachterausschüsse eingerichtet, die die Arbeit der einzelnen Gutachterausschüsse koordinieren und versuchen Einheitlichkeit herzustellen. Diesen Oberen Gutachterausschüssen haben sich schon viele Gutachterausschüsse angeschlossen, um die Arbeit der Gutachterausschüsse zu harmonisieren. Leider gibt es aber noch zu viele Gutachterausschüsse, die diesen Prozess nicht begleiten und unterstützen.
Die Chance, die sich aus Harmonisierung der Gutachterausschüsse auch für Immobiliensachverständige ergibt, wird aber offensichtlich von vielen noch nicht genügend gewürdigt. Nur 11 Prozent meinen, dass eine Harmonisierung für die zukünftige Bewertung sehr bedeutungsvoll und 32,7 Prozent meinen, dass sie bedeutungsvoll sein wird. Eine größere Zustimmung seitens der Immobiliensachverständigen wäre für die Verbesserung der Transparenz auf den Immobilienmärkten wünschenswert.
Fazit
Insgesamt sieht die Immobilienbranche der Zukunft optimistisch entgegen. Allerdings werden vor allem gesetzliche, energetische und demografische Veränderungen schon bald zu wesentlichen Veränderungen führen. Die von solchen Tendenzen betroffenen Berufsgruppen müssen sich wie in anderen Branchen auch rechtzeitig auf die potenziellen Veränderungen einstellen.
(Quelle: Immobiliendienstleister der Zukunft-Was erwartet der Kunde? Auszüge aus der Trendstudie 21 veröffentlicht in der Zeitschrift Input der VWA und DIA Ausgabe Winter 2011/2012 Seite 4 ff.).
